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不動産の生前贈与と相続での価値算定方法!税金計算に必要な路線価や固定資産税評価額などの評価方法を解説

ご自身の財産を配偶者やお子様に引き継ぐ場合に、生前贈与相続、どちらの方法が良いか悩まれている方も多いのではないでしょうか。

その際、どちらを選んだ方が税金が安くなるのか一番気になるところと思います。そして、 不動産を生前贈与又は相続する際発生する税金については、不動産の価格が基準になります。

しかし、不動産の価格が問題になるのは税金を計算する場面だけではありません。

以下では、生前贈与と相続にわけて、税金を計算する場面を含め、問題となる場面での不動産の価格の算定方法について説明してゆきます。

贈与税を納付する場合

不動産の生前贈与で贈与税の控除額の範囲を超える場合、贈与税を納付する必要があります。また、生前贈与の場合は、相続の場合と異なり不動産取得税も納付する必要があります。

贈与税の納税額を計算するための不動産の価格は、土地については、路線価又は倍率方式(路線価が定められている地域は路線価で評価し、路線価が定められていない地域は倍率方式により評価します)に基づく評価を用いて算出した価格、建物に関しては固定資産税評価額になります。

不動産取得税を計算するための不動産の価格は、固定資産税評価額になります。

算出方法の種類

路線価

路線価とは、国税局長によって定められるもので、路線つまり道路に面している標準的な宅地の1㎡当たりの価格(1,000円単位で定められています)のことで、路線価が定められている地域の土地などを評価する際に用いるものです。

例えば、ある土地(100㎡)の全面道路の路線価が10万円と定められいれば、その土地の評価は、10万円×100で1,000万円ということになります。ただし、厳密にはこれに奥行の長さによる補正や不整形地による補正などがなされ評価が決まります。

倍率方式

倍率方式とは、路線価が定められていない地域について、後で説明する固定資産税評価額に国税局長が定める倍率を乗じて計算した金額によって評価するものです。

例えば、ある土地(固定資産税評価額1,000万円)について、倍率が1.1となっている場合、その土地の評価は1,000万円×1.1で1,100万円ということになります。

以上の、路線価を記載した路線価図及び倍率を記載した評価倍率表は、いずれも国税庁のホームページで確認することができます(毎年7月に公開されます)。

固定資産税評価額とは、市町村長が総務大臣の定めた固定資産評価基準に基づいて算出するもので、固定資産税を計算するための基準となる不動産評価額です。3年に1回、評価替えが行われることになっています。

公示価格・基準地価・時価

不動産の評価方法としては、先に説明した路線価と固定資産税評価額の他に、公示価格(公示地価とも言われます)と基準地価というものがあります。

公示価格とは、国土交通省が発表する毎年1月1日時点での標準地の価格のことです。標準地は、国土交通省内に置かれた土地鑑定委員会が選定します。毎年3月下旬に、新聞などでも記事になりますし、国土交通省のホームページで確認することもできます。

基準地価は、都道府県が発表する毎年7月1日時点での基準地の価格のことです。基準地は、都道府県知事が選定します。毎年9月下旬に、新聞などでも記事になりますし、国土交通省のホームページで確認することもできます。

時価というのは、実際に市場で取引される価格のことを言います。時価を知りたい場合、不動産会社に査定を依頼します。

相続税を納付する場合

不動産の評価は、贈与税と同じで、土地については路線価又は倍率方式で評価し、建物ついては固定資産税評価額になります。

特別受益の持戻しの場合

特別受益とは

特別受益というのは、亡くなった方(被相続人)から特定の共同相続人に対する遺贈(遺言によって財産を譲り渡すこと)や婚姻、養子縁組のためもしくは生計の資本としての贈与のことです。

そして、このような遺贈や贈与は遺産の前渡しとも言えるものなので、これを考慮しないで相続分を決めるのは不公平です。そこで、特別受益を受けた相続人の相続分を修正することにしています。具体的には、被相続人が相続開始のとき(つまり死亡したとき)に有していた財産の価額に、特別受益の価額を加えたものを相続財産とみなして各人の相続分を定めます。

例:遺産総額3,000万円 相続人は配偶者と子供1人

子供は、生計の資本として、評価額1,000万円の不動産の生前贈与を受けていたとします。
遺産分割の対象となる額 3,000万円+1,000万円=4,000万円
相続人の相続分はそれぞれ1/2ですので4,000万円×1/2=2,000万円
配偶者は2,000万円

子供については1,000万円の生前贈与を受けているので、
2,000万円-1,000万円=1,000万円 と言うことになります。
この例で、遺産分割の対象となる額の計算において+1,000万円をしましたが、これを特別受益の持戻しと言います。

特別受益の持戻しを行うにあたり、相続開始の時の不動産の評価額を算定する必要があります。

持ち戻しの計算方法

特別受益の持戻しの際どの評価方法を使うかと言えば、時価(実勢価格)によることになっています。不動産会社によって査定額が異なってくるので不動産の評価を巡って争いになることもあります。

そこで、相続人全員の合意で不動産の評価を行うことも多く(合意が成立すれば時価でなくても差し支えありません)、その際に上で説明した4つの評価方法を参考にします。

一般に、公示価格と基準地価が時価に近く、路線価が公示価格の8割程度、固定資産税評価額が公示価格の7割程度と言われています。

遺留分侵害額請求の場合

遺留分とは

遺留分というのは、被相続人の兄弟姉妹以外の相続人を保護するため、必ず相続財産の一定割合が保障される制度です。

遺留分の割合は、直系尊属(被相続人の親や祖父母)のみが相続人の場合は遺産全体の3分の1、被相続人の配偶者や子供が相続人の場合は遺産全体の2分の1になります。
そして遺留分を持つ相続人が、遺留分を侵害された場合、遺留分侵害額請求(遺留分をお金で返してもらう制度)が認められます。

例:遺産が評価3,000万円の不動産のみ 相続人は配偶者と子供1人

被相続人が遺産を全部、第三者に遺贈したとします。
配偶者と子供の遺留分は1/2×1/2=1/4ずつとなりますので、配偶者と子供は
それぞれ遺贈を受けた第三者に対し、3,000万円×1/4=750万円の遺留分侵害額請求を行うことができます。

遺留分の計算方法

遺留分侵害額請求を行うにあたり、遺産である不動産の評価を行う必要があります。

そして、この場合も特別受益の持戻しと同じように、不動産の評価を行うのは相続開始の時点で、遺留分侵害額請求を行う時点ではありません。

また不動産の評価については、特別受益の持戻しのところで説明したところと同様に時価で行うのが原則ですが、相手方と合意が成立すれば時価でなくても差し支えありません。

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