不動産とは土地や建物などを指しますが、必ずそれらには所有者が存在します。
所有者、つまりその不動産の責任者として表立って記載される名前は名義と呼ばれ、それは法務局で管理されています。
この名義人が亡くなった場合、生前に持っていた不動産の権利や義務を配偶者や子などが包括的に承継する、いわゆる相続登記（相続による不動産の名義変更のこと）の手続きが必要となります。
この相続登記をするにあたり、その前段階として「不動産名義の調査」が重要だと言われています。
不動産名義の調査とは？
相続不動産が実際に存在するのかどうか、そしてその土地や建物が誰のものなのか（名義）を知るために行うのが、相続における不動産名義の調査です。
つまり相続登記の際に、相続されるべき不動産を明確にしておくための手段です。
なぜ不動産名義の調査が必要なのかもう少し掘り下げてみましょう。
不動産の代表と言えば、戸建てやマンションなど自宅として所有している建物や土地です。もちろん自宅であれば、相続人に当たるであろう配偶者や子、親戚らが把握するのは容易でしょう。
しかし、故人が自宅以外に不動産投資などによって複数の土地や建物を所有している可能性も十分に考えられます。
例えば、駐車場や倉庫、相続登記が滞っていた先祖代々の土地、他人に賃貸していた土地、その他の土地や別荘地などがそれに当たります。
このように、故人以外に知られざる意外な不動産が調査で見つかることがあります。
被相続人名義の不動産を把握しておくことは、相続人にとって非常に重要です。
なぜなら、相続不動産は財産の中でもかなりの額を占めるため、知らずに放置したままでいた場合、様々な税金支払い等に影響を及ぼすことになるからです。
相続財産が基礎控除額を超えた場合には相続税の支払いをしなければなりません。
これに滞りが生じると、延滞税や無申告加算税、過少申告加算税などの税金を課せられる可能性も出てきます。
このような理由からも、相続における名義不動産調査を行う必要性は明らかです。
不動産名義の調査の手順とは
相続すべき不動産が自宅（土地と建物）等、家族が把握できるものだけであれば、この調査は不要とも言えるでしょう。しかし故人以外知らない土地がある可能性も考慮し、やはり調査はしておくべきです。
とは言っても、特にこのような事態にはじめて遭遇する方にはどのように調査をすれば良いのか悩むところです。
以下に、初心者が進めるべく手段や手順をご紹介します。
① 預貯金通帳が手がかりとなる
→貸していた不動産賃料の入金履歴や固定資産税支払い履歴
→受託ローンなどの貸付や返済記録
預貯金通帳は故人のお金の運用を把握できるため、相続不動産の調査に有効活用できます。
② 郵便物や遺品→固定資産税通知書や信託や証券会社からの運用履歴書など
③ 登記簿謄本（登記簿事項証明書）の取得→不動産所有者などの情報が分かる
各地域の法務局で取り寄せ可能（オンラインも可能）
④ 名寄帳の取り寄せ→課税対象となる不動産が全て記載されているので参考になる
⑤ 遺言書の記載→具体的な不動産情報の有無が分かる 等々
これらの手順で調査確認をすることで、被相続人の不動産所有の実態が明確になります。
不動産名義の調査で注意するべき点
これまで相続における不動産名義の調査とその必要性、そして調査方法をお伝えしました。
しかし実際のところ、このような調査を素人が進めていくことは容易でない場合が多々あります。
例えば、登記簿謄本を取り寄せたとしても、その所有者が現在の所有者かどうかは定かでない（前者と前々者間で相続登記されていなかった等の理由）や、所有者が変わった後、名義変更されずにそのままになっている場合もあるようです。
また２の手順の項には記載しておりませんが、登記済権利証（不動産の所有権を有している証明）、つまり土地や建物の権利書は登記した際にのみ発行されるため、再発行は不可能です。
ということは故人がもしその権利書を紛失してしまった場合等には、相続人は手にすることができません。
このような事態も考慮すると、知恵や行動が限られた素人には不動産名義の調査に困難をきたしてしまうことが無きにしもあらずです。
様々な不安や不慣れな法的な調査となれば、やはり司法書士や弁護士など、その道に精通している専門家に依頼するという選択肢が失敗しない最大の方法だと言えるでしょう。
