相続した不動産の分割問題や違約金問題など個人で解決できないトラブルは少なくありません。良好な取引のために早い段階で法律の専門家である弁護士に相談するのも解決策の1つです。
この記事は「相続した不動産の売却を検討しているけど手順がわからない」「相続した不動産を相続人と分割する方法は？」と悩む方に向けた記事です。
相続した不動産の売却は相続人同士や買い手とのトラブルが生じやすい
相続した不動産売却で生じるトラブルは次の5つです。
・相続人同士の意見の不一致
・売却した不動産の分割方法
・不動産の境界が不明確で、近隣住民が売却に承諾しない
・不動産の欠陥で補修費用の発生
・一度締結した売買契約の解除で違約金が発生
相続人同士でのトラブルは故人の遺言の有無を第一とし、話し合いで解決するのがベストですが、不動産は遺産の分割がしにくいため、仲の良い兄弟・姉妹間であっても大きな問題に発展するケースが多いです。
また、近隣住民や買い手とのトラブルが生じた際は個人で解決するのが難しい点もふまえ、相続した不動産売却の手順を解説します。
相続した不動産売却の手順
相続した不動産を売却する手順は次のとおりです。
1.遺産分割協議で売却した不動産の分割方法を決める
2.相続登記をし、不動産の名義を故人から相続人に変更する
3.仲介業者へ不動産売却の依頼をする
4.不動産売却後、税金の申告をする
1つずつ解説します。
相続人全員で遺産分割協議に参加し不動産の分割方法を決める
まず、故人に遺言があるかを確かめます。
分配案や希望の相続方法の記載があれば遺言に従うのが最も争いが生じない方法です。
遺言がない場合は相続人全員の予定が合う日に遺産分割協議を開き、不動産を手放して現金を分割するのか不動産を手放さずに相続人で均等に所有するのかを決めてください。
話し合った結果、不動産を手放すと決まれば相続人全員が売却額に応じた分配額を得る「換価分割」をするとスムーズです。
相続登記を故人から相続人へ名義変更をして不動産の所有権を得る
不動産の所有権が故人にある状態では不動産の売却ができないため、相続登記の名義変更をしてください。
相続登記は期限がないので後回しにされがちですが、遺産分割協議で不動産を手放なさい選択をした場合でも名義変更することをおすすめします。
なぜなら、故人の不動産を引き継いだ相続人が亡くなり残された相続人で分配となると手続きが複雑になりトラブルが生じる可能性があるからです。
複数の仲介業者に不動産売却の依頼をする
相続した不動産の分割方法の確認と相続登記の名義変更が済んだら仲介業界に不動産売却の依頼をします。
利用経験があり信頼できる仲介業者や友人の紹介など特別な事情がない限り、複数の仲介業者に依頼をして比較する方法がおすすめです。
不動産関連の資料は専門用語が多く業界経験がなければ分からない点もあるので、不当な仲介手数料をとる悪質な仲介業者や説明が不十分な契約を結ばぬよう注意が必要です。
相続した不動産売却時のトラブルは多くの事例があるので違和感を覚えたら専門家である弁護士へ相談すると安心です。
相続した不動産の売却後に3種の税金を納める
相続した不動産の売却後にかかる税金は次の3種類です。
・相続登記の際にかかる登録免許税
・不動産売買契約書に貼付する印紙税
・不動産を売却した利益額にかかる譲渡所得税
①登録免許税は相続登記した人が納める税金
登録免許税の納税義務者は登記をした人です。
濃飛税額は課税標準×税率で原則、現金納付で最低1,000円と定められています。
詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
参照：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁 (nta.go.jp)
②印紙税は不動産売買契約書に貼付する課税証明
不動産契約書に印紙を貼り消印をしてください。
印紙の購入額は不動産契約書に記載された契約金額に応じて異なるので国税庁のホームページをご確認ください。
③譲渡所得税は不動産売却の利益がある時だけ払う税金
譲渡所得税は、相続した不動産を売却する際に得た利益が同不動産の購入および購入にかかった仲介手数料や建築費(取得費)などの費用を上回った場合のみ課税される税金です。
課税額は利益の金額によって異なりますので、詳しくは国税庁のホームページをご確認ください。
参照：No.3252 取得費となるもの｜国税庁 (nta.go.jp)
相続した不動産の売却で失敗しないために専門家である弁護士へ相談しよう
法律の専門家である弁護士に相談することで、相続した不動産の売却で起こりがちな相続人同士のトラブルや近隣住民との揉めごとを防ぐのに役立ちます。
不動産の売却や相続は相当な金額が動くため、関係性が良好でないまま放置すると思わぬトラブルを生じる可能性もあります。
早い段階で弁護士へ相談することが相続人全員にとってプラスとなることも多いです。
まとめ
相続した不動産売却はトラブルが多いため解決方法に困った場合には専門家である弁護士へ依頼する選択肢もあると紹介しました。
相続した不動産売却の成功のカギは相続人同士の意見が一致することがなにより大切です。
円滑な取引ができるよう対策をしましょう。
