「相続登記」という言葉は、だれもが一度は耳にしたことのある単語でしょう。ただこの相続登記の法律が、2024年の4月から変わることになりました。
ここでは、「そもそも相続登記とは何か」「なぜ相続登記が必要なのか」「相続登記が義務化された理由と、義務化されることによるメリット」について解説していきます。
※本原稿は、2024年2月1日に執筆しています。相続登記の手続きや期限についてはかなり複雑であるため、個々の事例に関しての正しい判断は専門家の指示を仰ぐ必要があります。
相続登記とは、相続した不動産の名義変更を行うこと
まず、「そもそも相続登記とは何か」について考えていきましょう。
相続登記とは、相続した不動産の名義変更を行うことをいいます。
たとえば、「一軒家を所有していた親が亡くなった」「兄がマンションを所有していた。兄の法定相続人は私しかおらず、遺言書も残されていない」という場合、その不動産を引き継ぐことになる人が、この相続登記を行うことになります。
相続登記は、不動産という遺産を引き継ぐうえで、非常に重要なものです。しかし2024年の3月までは、「相続登記は、引き継いでから○年以内に行わなければならない」という決まりはありませんでした。
しかし2024年の4月からは、「相続登記は、自身が相続および遺贈（亡くなる人が、相手を指定して財産を受け渡すこと。法定相続人以外も対象になる）を受けたと知ってから、3年以内に行わなければならない」と定められました。さらに、正当な理由がないにも関わらず、この相続登記を怠った場合には、10万円以下の過料が課せられると決められたのです。
つまり2024年の3月までと2024年の4月以降では、相続登記は、
・登録するまでの期間が明確に定められた
・罰則金が設定された
という違いがあるのです。
さらに重要なのは、この「2024年4月以降の相続登記に関する変更」は、”それ以前に相続した人”にも同じように適用される」という点です。この場合は、「不動産取得あるいは遺産
分割協議の成立から3年以内、もしくは2027年3月31日までのいずれか遅い方」が期限とされます。
つまり、2024年4月以前に引き継いだ不動産であっても、まだ相続登記が終わっていないものがあった場合、それに対しても同様に期限が設けられるというわけです。そのため、まだ相続登記が終了していない不動産を持っている人は、できるだけ早めに動く必要があります。
なぜ相続登記が必要なのか？
ここからは、「そもそもなぜ相続登記が必要なのか」について解説していきます。
相続登記は、「その財産を受け継いだ人が、自分の権利をしっかりと主張できるようにするため」に設定されたものです。
相続登記がされていないと、その不動産がだれに物なのかがわかりません。そしてだれの物かわからない不動産は、勝手に売却することはできませんし、担保の設定などを行うこともできません。また、土地を活用しようとした場合にも、当然制限が発生します。
このようなトラブルを避けるためにできたのが、「相続登記」という考え方です。相続登記によって、その不動産がだれの物であるかを明らかにすれば、問題は非常に起きにくくなります。
なお、複数人の相続人がいた場合、「不動産をどのようにして引き継ぐか」の話し合いは必須といえます。不動産は預貯金とは異なり、「3,000万円あって、子どもが3人いるから、1人1,000万円ずつ引き継ぐ」ということができるものではありません。そのため、たとえば、「Aは一軒家を引き継ぐ代わりに、預貯金はBとCで分ける」「今ある不動産をAが一度引き継ぎ、売却後にその金額を3等分する」「不動産そのものを3分割して相続する」などのように、「どのように相続するか」をしっかりと話し合う必要があります。
なお、期限としては「3年以内」とされていますが、「相続人があまりにも多く、その把握に時間がかかるうえに、戸籍謄本などの取り寄せにも相当の時間がかかる」という場合は、特例措置として、3年を超える猶予期間が設けられることもあります。
いずれにせよ相続登記を、知識のない人が独力で行うのは困難です。多少お金はかかりますが、専門家に指導を仰ぐのが現実的です。
相続登記が義務化された背景とそのメリット
上では「相続登記を行う人」の立場に焦点を当てて相続登記の義務化について紹介してきましたが、ここからは少し視線を変えて、「そもそもなぜ相続登記が義務化されたのか」「相続登記が義務化されたことによるメリット」について考えていきましょう。
相続登記が義務化された理由として、「所有者不明の土地が多いこと」が挙げられます。
国土交通省が発表した「所有者不明土地の実態把握の状況について」によれば、約10万筆のサンプル調査では、「だれが所有しているか分からない土地」の割合が約29パーセントにも達するとされています。全国に拡大してとった集計結果であっても、全国の土地のうちの約20パーセントが「所有者不明の土地である」とされています。ちなみに割合がもっとも多いのは「林地」であり、なんと4分の1以上の土地が所有者不明となっています。
所有者不明の土地の面積は、九州全土の368万haを大きく超える410万haほどです。「九州の土地よりもさらに広い土地が、『だれの物か分からない土地』になっていると考えれば、それがいかに大きな問題であるかがわかるでしょう。
所有者が不明な土地は、多くのトラブルをはらみます。上で述べた「売れない、利用できない、担保にできない土地になる」ということもマイナス点ですが、これに加えて、「手入れをする人がいないため、近隣住民に迷惑がかかる」「災害にあったときに、人命や財物を守ることを阻害する要因になる」などのデメリットもあります。つまり、土地を所有者不明の状態で放置しておくことは、それを引き継ぐことになっていた人のデメリットになるばかりではなく、その土地を取り巻く周辺環境のリスクとも成り得るわけです。
また、少子高齢化が進み、生まれた土地とは別のところで暮らす人も多くなったからこそのこの現状であることを鑑みれば、今後さらに少子高齢化が進むであろうと推測される未来においては、さらにこの「所有者がだれだかわからない土地」は広がっていくものと考えられます。
また、「そもそもその土地の所有者自身は、相続登記をすることによるメリットを実感しにくい」という点も「所有者がだれだかわからない土地」が増える原因となっていました。
相続登記の手続きを、まったく知識のない個人が一人で行うのは非常に困難です。特に法定相続人が複数いた場合は、上記でも述べたように、話し合いが必須になります。さらに、不動産を引き継いだ場合は固定資産税の支払いが発生します。
このような事情もあり、相続登記が積極的に行われてこなかったわけです。
2024年から始まる「相続登記の義務化」には、このような背景があります。国は、「相続登記を義務化することで、所有者不明の土地が減る。これによって土地が有効活用できるようになったり、近隣とのトラブルが起きにくくなったり、災害時でも対応がしやすくなったりする」と考えたわけです。
このような背景があるため、国の方針が（少なくとも近々には）撤回されることはないと思われます。また、「過料10万円」というペナルティはかなり大きいので、早めに動き始めた方がよいでしょう。
出典：国土交通省「所有者不明土地の実態把握の状況について」
https://www.mlit.go.jp/common/001201304.pdf
