大量の土地を持っている人のための決定版！相続税対策完全ガイド 不動産相続から税金の節減策まで全て網羅

土地を多く所有している場合、自分が亡くなった後の相続税が大変と思う人も多いでしょう。土地は経済状況によっては価格が上昇したり下落したりするものの、相続税が発生するタイミングで土地が下落することは難しいといえます。

本記事では、土地を多く所有している人に向けて、不動産相続の手続きの流れや、相続税の計算方法、節税対策などについてご紹介します。

不動産相続の手続きの流れ

もし自身が亡くなった場合、相続が発生するため、相続税の申告や納付といった一連の手続きをしなければなりません。不動産相続の流れをご紹介します。

1. 遺言書の確認
相続は亡くなることで発生するため、相続人は遺言書があるかを確認します。遺言書があれば、そこに記載されている内容に従って相続が行われます。なお遺言書作成にはルールがあるため、もしルールに従っていなければ、遺言書の効力がなくなるため注意が必要です。

2. 相続人の確定
相続人は、亡くなった人の生まれた時から亡くなるまでの戸籍謄本一式を取り寄せる必要があります。もし新たに相続人がいることが分かった場合、遺産分割協議をやり直すことになるため、しっかりと調べなければなりません。

3. 財産目録の作成
相続人を確定させることと併せて、亡くなった人の財産を特定する必要があります。相続財産に不動産がある場合、固定資産税の納税通知書を確認したり、市区役所や町村役場において名寄帳の写しを取得したりして確認します。

4. 遺産分割協議の実施
遺言書があれば遺言書に従って相続することになりますが、遺言書がなければ相続人全員による遺産分割協議を行う必要があります。遺産分割協議では、財産目録をもとに、誰がどの財産を相続するかを話し合い、分割内容に合意が得られれば、遺産分割協議書を作成します。

5. 相続登記
不動産を相続した場合、亡くなった人から相続人に名義変更することになります。相続財産の名義変更のことを相続登記といいます。相続登記する際に、必要書類などがあるため、事前に準備するようにしましょう。

6. 相続税の申告と納付
相続税は、相続があったことを知った日の翌日から10か月以内の期限となるため、遺産分割協議書が作成された場合、速やかに申告と納付をするようにしましょう。10か月という期間は長いようで短く感じるものです。もし期限を過ぎてしまうと、相続税の特例が適用できないことや、延滞税などがかかるため注意しなければなりません。

土地などの不動産を相続する場合の相続税の計算方法

相続税を計算するには、対象となる財産と対象にならない財産、また相続財産から控除できるものがあります。主な財産は次のとおりです。

例えば、配偶者と長男が相続する場合、法定相続分が1/2ずつとなります。相続する財産は、自宅不動産1億4,000万円、賃貸物件Aが5,000万円、賃貸物件Bが4,000万円、預貯金1,000万円だったとします。

相続税には基礎控除と呼ばれるものがあり、基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で算出します。計算すると4,200万円となります。

課税遺産総額は、1億4,000万円＋5,000万円＋4,000万円＋1,000万円－4,200万円＝1億9,800万円です。

1億9,800万円から法定相続分に按分して次の相続税の速算表を使って計算します。

法定相続分はそれぞれ1/2となるため、1人当たり9,900万円です。速算表を使って計算すると、9,900万円×20％－200万円＝1,780万円となります。

配偶者には、配偶者控除があるため、1億6,000万円以下または配偶者の法定相続分相当額のうち、いずれか多い金額までは相続税がかかりません。そのため配偶者の相続税は0円、長男の相続税は、案分した割合と変わらないため1,780万円となります。

分割が難しい土地などを分けるには

相続税の計算において、法定相続分に従って計算したものの、実際に相続するとなった場合、不動産は分割しづらいといえるでしょう。もし不動産が多く分割しづらい場合、共有不動産として、法定相続分に従った持ち分にする方法があります。

しかし共有不動産の場合、不動産を売りたいとなった時にもう1人の共有者と合意しなければ売却ができません。一方の共有持ち分のみを売却することはできなくはないものの、市場価値よりも下回った金額でしか売却できないことも多いため注意が必要です。

例えば、上記の自宅不動産1億4,000万円、賃貸物件Aが5,000万円、賃貸物件Bが4,000万円、預貯金1,000万円の場合、配偶者と長男に法定相続分どおりの相続をしたとします。

配偶者と長男それぞれが、自宅不動産7,000万円（持ち分1/2）、賃貸物件A 2,500万円（持ち分1/2）、賃貸物件B 2,000万円（持ち分1/2）、預貯金500万円ずつとなります。

共有持ち分にしないためには、現金となる預貯金や生命保険などに加入して、相続財産を分けやすくできるように準備しておくと良いでしょう。

不動産を活用した相続税の節税対策

不動産は相続税の節税対策として利用されることが多いです。不動産の相続税評価額は、不動産の時価よりも低く評価できるため、その分少なくして計算することができます。

例えば、預貯金1億円の場合、評価額は変わりません。しかし時価1億円の不動産であれば、相続税評価額が5,000万円と評価されれば、5,000万円分の節税効果があります。

また居住用や事業用に使われている宅地などは、小規模宅地等の特例として、評価額から一定割合を減額できます。例えば、亡くなった人などの居住用に使われていた宅地であれば、330㎡までは80％の減額が可能です。また投資用不動産で貸付事業用宅地などであれば、200㎡まで50％に減額できます。

このように不動産は、現金や預貯金などを所有しているよりも節税効果があります。

また相続税は借金がある場合、相続税の課税対象財産から差し引くことが可能です。例えば、投資用不動産などを銀行から借り入れて購入する場合、その借金分は節税効果にもなります。

まとめ

土地など多く所有している場合、節税効果があるため、相続税評価額が現金や預貯金を持っているよりも低く評価されるでしょう。しかし実際に相続する場合は、相続人と財産分割することが難しく、共有不動産になってしまうことも多いです。

また相続税は、原則現金で支払う必要があるため、不動産しか相続できるものがなければ、その不動産を売却するなどして納付することになってしまいます。

不動産を活用した相続税の節税対策をする一方で、分けやすくすることや相続税を支払うために、現金や生命保険なども併せて準備すると良いでしょう。