2023年4月以降から施行される改正民法は、社会問題になった「所有者が不明」または「所有者が判明しているものの所在が不明」な土地や不動産の問題を解決するために改正されました。
本記事では、土地や不動産に関する民法改正の重要なポイントについてご紹介します。
民法改正の背景
民法改正の目的となる「所有者が不明」または「所有者が判明しているものの所在が不明」というのが、社会問題化されたことによって民法が改正されることになりました。
例えば、相続によって地方にある土地や不動産を取得したものの、遠方にあるためそのまま放置してしまうことがあります。また不動産を解体するにしても費用がかかることから、そのままにしてしまい、老朽化し、周辺住民は地震や台風などで倒壊といった危険性もある状況です。
「所有者が不明」または「所有者が判明しているものの所在が不明」となる原因は、相続が確定した後に相続登記をしなかったことで、現在誰が所有しているか、または所有者はわかってもどこに住んでいるかがわからないため、自治体としては対応ができなくなっています。名義変更されずに放置している土地や不動産は、日本中にあるため社会問題化されました。
土地と不動産に関する民法改正
2023年4月以降から施行される民法改正について、3つの重要なポイントをご紹介します。
相続登記の義務化
「所有者が不明」または「所有者が判明しているものの所在が不明」となる一番の原因は、相続登記がされていないことです。今まで相続登記を行わなかったとしても、罰則がありませんでした。相続登記をすると手間と費用がかかり、もし司法書士に依頼すればさらに費用もかかるため、後回しにしてしまうか、そのままにしてしまうことも多いです。
しかし社会問題化されたことで、民法や不動産登記法が改正されました。亡くなった人から相続した土地や不動産は、相続によって所有権を取得したことを知った日から3年以内に法務局において相続登記の申請をしなければなりません。もし相続登記の申請を行わなければ、相続人に対して10万円以下の過料が科せられるため注意が必要です。
相続登記の義務化が開始されるのは、2024年4月1日からとなり、それ以前に亡くなった家族から土地や不動産を相続した場合も対象となります。もし登記を行っていなければ、2024年4月1日以降に相続した場合と同様に、罰則規定が適用されてしまいます。
仮に遠方でその土地や不動産が不要だったとしても相続登記しなければ、罰則があるため、早めに相続登記することをおすすめします。
不要な土地の国庫帰属制度
相続した土地によっては、遠方で利用する予定がない場合や、土地を管理する負担が大きい場合などで土地を手放したいという人が多くなっています。
今までは相続登記をしないことで、そのままにしていたものの、相続登記が義務化されることで管理する必要が出てしまいました。しかし不要な土地について、一定の要件を満たすことで、土地を手放して国庫に帰属させられる「相続土地国庫帰属制度」が創設され、2023年4月27日から始まります。
相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈によって土地を取得した人が承認申請し、法務局が実施調査などで要件審査を行い、承認された場合に10年分の土地管理費相当額の負担金を納付することで国庫に帰属できます。
しかし申請するためには、建物がある土地などであれば却下事由とされ、一定の勾配や高さの崖があるなど管理に過分な費用や労力がかかる土地などは不承認事由となります。例えば、遠方で利用する予定がない古い土地と不動産を相続した場合、建物を解体し土地を更地にする必要があり、その上で10年分の管理費用を納める必要があるため、条件としては厳しいものと考えられるでしょう。
ただし条件を満たせれば、不要な土地にかかる固定資産税などを支払う必要がなくなるため、相続財産がプラスであれば併せて国庫に帰属させることを検討してみても良いと考えられます。
空き家税導入
空き家税は、現状京都市で適用される予定の制度です。京都市内にある空き家の所有者に対して2026年度以降に、不動産にかかる固定資産税に空き家税を上乗せする税金となります。
京都市内には約10万戸以上の空き家があるといわれており、空き家税を導入することで、売買を促すという狙いがあるようです。しかし空き家によっては、相続登記せずに放置したことで権利者が増えてしまい、取り壊しや売却が困難になっている場合や、立地上買い手が見つからずそのまま放置している場合などもあります。
とくに不動産を相続人1人が相続したものではなく、例えば、父親が亡くなって、2人の子どもが相続したものの、すでに兄が亡くなっていたため、その子ども（孫）である2人の子どもが相続した場合、3人による共有不動産となってしまいます。
もし取り壊しや売却する場合、3人の合意が必要となるものの、3人が近くに住んでおらず遠方であれば、取りまとめするのに時間がかかるため、2026年までにはまだ時間があるため早めに取りまとめすることをおすすめします。
しかし2026年から空き家税が導入されることによって、不動産の売買が進む一方で、税金だけが高額になってそのまま放置するといった二極化する可能性もあるでしょう。
まとめ
2023年4月以降に施行が予定されている土地と不動産に関する民法改正の重要なポイントについてご紹介してきました。
「所有者が不明」または「所有者が判明しているものの所在が不明」な土地や不動産が社会問題化したことを受けて、改正されています。遠方にあって相続したものの、相続登記に手間や費用がかかることからそのまま放置していた人も多く、また売りたくても売れないような土地を所有していることも多いでしょう。
相続登記の義務化は、社会問題化していることを受けたものであり、もし現在相続登記していない土地や不動産があれば登記する必要があります。また売りたくても売れない土地については、相続土地国庫帰属制度が始まるため、費用がかかるものの利用することで所有している限り払い続けなければならない固定資産税を減らすことが可能です。また京都市で施行される空き家税が、全国に波及することもあるため、早めに対応しておくことをおすすめします。
