不動産の価格算定をする場合、様々な算定方法があります。不動産の価格を知りたい場合、どの算定方法で価格を算出すればよいか悩まれる方もいらっしゃるでしょう。生前の固定資産税の算出方法や不動産売却価格の算出、死後の相続税の算出方法などさまざまな価格算定方法が存在します。
この記事では、どのような価格算定方法があるか、どのような場合に使用するかをご説明いたします。不動産の価格や評価額を知りたい方は、ご参考にしてください。
固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、その土地がある市町村の不動産鑑定士が評価をして、固定資産税を算出する際の基準となります。固定資産税評価額は3年に1回見直されます。土地と家屋の両方が評価され、「固定資産税課税台帳」に記載されます。
また、固定資産税以外にも都市計画税、登録免許税や不動産取得税を算出する際に適用されます。固定資産税評価額は、一般的に公示地価の約7割とされています。
公示地価とは
公示地価とは、地価公示法に基づいて国土交通省が定める地価となります。公示地価は毎年1度公表され、2名以上の不動産鑑定士が現地調査をおこなって算定をします。公示地価については、国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で検索することが可能です。
主な使用用途としては、土地売買の指標として使用されたり、公共事業の土地取得金額の参考にされたりします。
路線価とは
路線価とは、相続税や贈与税の算出に利用されます。国税庁において全国40万地点の道路を基準値として選び、ここまでご説明した公示価格や不動産鑑定士の評価額を参考にして算定されます。道路に価格が記載されており、面している土地の面積をかけることで相続税評価額が産出されます。
土地の相場を調べる際によく使うのが、路線価をもとにした相続税評価額となります。路線価については国税庁のホームページで確認できます。路線価については、公示価格の約8割とされています。
実勢価格とは
実勢価格とは、実際に不動産売買が成立した価格です。実勢価格は国土交通省が公表している土地総合情報システムで確認することができます。不動産売却を検討する際は、実勢価格が一番参考になるでしょう。注意点としては、現在売り出されている不動産の金額は売主の希望価格なので、必ずしも実勢価格とは一致しません。
また、不動産会社はレインズ(REINS ：Real Estate Information Network System)というシステムを利用して実勢価格を調べることができます。実勢価格は市場の需要と供給で日々変化しますので、レインズの情報で成立価格を調べることで価格の根拠を決定します。一般的に、実勢価格は公示地価の約1.1倍とされています。
鑑定評価額とは
鑑定評価額とは、不動産鑑定士に実際に土地と建物を評価してもらって算定する評価額です。不動産鑑定士に依頼をすることで、鑑定評価額を知ることができます。
鑑定評価額については、公示価格、実勢価格、路線価などをもとに、現地の状況も詳しく調査をして算出します。土地の形状や不動産的な価値、希少性などをすべて勘案して評価額を決定します。
不動産鑑定士というプロの目で不動産が評価されますので、客観的な目線で適正な評価額が算定されます。実際にお持ちの不動産がどれくらいの評価があるのか知りたい方は、不動産鑑定士に評価を依頼するのも良いかもしれません。
まとめ
不動産の評価方法は、ご紹介したようにさまざまな方法があります。生前に不動産を売却する場合は、実勢価格をある程度把握して売却活動をおこなうことが必要となります。死後に不動産を相続する場合は、路線価をもとに相続税評価額が産出され、相続税額が決定します。
評価をする機関が分かれておりややこしさはありますが、ご所有の不動産の評価が知りたい場合は、ぜひご参考にしてください。
